Con el aumento de la inflación, la inversión inmobiliaria a través de fondos de inversión se ha convertido en una alternativa muy rentable. Los bienes inmobiliarios son un auxilio contra la subida de los precios, ya que se revalorizan con el crecimiento de la inflación. Todo lo contrario sucede con los bonos o acciones, estos productos de inversión pierden valor.
Por lo general, los inversores españoles siempre han tenido una predilección por las construcciones de ladrillo. No obstante, siempre se ha orientado hacia la compra de inmuebles físicos. Realmente, la alternativa más rentable para invertir en inmuebles es llevarlo a cabo mediante fondos de inversión, salvo que se quiera poseer un activo físico para su disfrute, venta o alquiler.
Los fondos de inversión inmobiliaria presentan una serie de ventajas. Por un lado, permiten inversiones pequeñas sin tener que comprar todo el inmueble. Además, proporcionan liquidez casi de forma inmediata, frente a los inconvenientes y dificultades que presenta la venta de una vivienda, local o garaje. A continuación, se aportan más detalles sobre todos los puntos que abarcan los fondos de inversión inmobiliarios.
Características Principales y Fiscalidad
Los fondos de inversión inmobiliaria presentan unas características fijadas por la legislación española actual. Las principales características que marcan la política de inversión de este tipo de fondos son las siguientes:
- Al menos el 70% de la inversión se debe ejecutar en inmuebles finalizados, en fase de construcción o sobre planos.
- Se debe mantener un nivel de liquidez de al menos un 10%.
- Ningún inmueble ni sus derechos deben superar el 35% del patrimonio total.
- No se pueden explotar los bienes inmuebles para otras prácticas ajenas al arrendamiento.
Cómo funcionan estos fondos
El modo más sencillo para participar en un fondo de inversión inmobiliaria es contratar el fondo de inversión mediante alguna entidad bancaria. Son muchos los bancos y entidades financieras que ofrecen este tipo de productos entre su catálogo de inversión. Ciertamente, las comisiones son más elevadas aunque es una forma sencilla de ejecutar la inversión.
Otra opción es adquirir el fondo directamente desde la gestoría de fondos. Esto es más complejo, ya que en muchas ocasiones las sociedades constructoras no ofrecen sus productos al cliente final o es difícil acceder a él. No obstante, muchas maneras de invertir en fondos de inversión, estas serían las más reconocidas, simples y directas.
Tipos de fondos de inversión inmobiliaria
Existen dos tipos de fondos de inversión inmobiliaria: directos e indirectos. Por un lado, los fondos inmobiliarios directos (apenas se comercializan), invierten de manera directa en inmuebles y diferentes propiedades que adquieren con la meta de obtener rentabilidad a través de la compra o alquiler. Este tipo de fondos se diferencian de otros fondos que invierten en activos financieros, ya que no dependen de los mercados sino del valor de los precios de los inmuebles y de los ciclos económicos.
Por su lado, los fondos inmobiliarios indirectos invierten en compañías que desarrollan su actividad en el mercado de la construcción, sin adquirir viviendas o inmuebles. Estos fondos invierten en organizaciones relacionadas con el sector inmobiliario, por lo general, se suelen dedicar a la compra, promoción y rehabilitación de inmuebles para su posterior alquiler.
Ventajas e inconvenientes
Este tipo de producto de inversión, según sus características, tiene una serie de ventajas e inconvenientes, muy significativos para su posterior contratación. Las ventajas son:
- Un producto sencillo que permite participar en el mercado inmobiliario fácilmente, ya que la inversión no implica la compra de un inmueble al completo, solo una parte.
- Existe mayor rotación en los activos, al ser una inversión conjunta permite renovar la cartera de inmuebles de una forma rápida, adaptándose a las necesidades del mercado.
- Elimina la gestión de los impagos que el cliente debería llevar a cabo si adquiriese un inmueble individualmente.
Las desventajas son:
- Dificultades para obtener liquidez en los activos. Vender o alquilar los activos es más complejo que en otros tipos de inversiones.
- Dificultades para obtener reembolso, esto sucede en épocas de malos resultados para el mercado inmobiliario puede faltar liquidez. Por tanto, no se permite el reembolso de las participaciones.
Cómo elegir un fondo inmobiliario
Cuando se trata de elegir un fondo inmobiliario, los inversores tienen en cuenta diferentes aspectos. Por un lado, es necesario tener en cuenta el perfil del inversor, ya que esto ayuda a la hora de elegir entre un fondo con mayor o menor riesgo. Actualmente, los fondos inmobiliarios directos apenas se comercializan, debido a los derivados problemas de liquidez que suponen tras la crisis de 2008. Sin embargo, al invertir en empresas del sector inmobiliario, el riesgo puede variar dependiendo de los activos seleccionados.
También, es importante seleccionar un buen equipo asesor profesional para analizar la totalidad de las comisiones del fondo a través del ratio TER (Total Expense Ratio). Este hecho influye significativamente en la rentabilidad del producto contratado.
Descubre algunos de los mejores fondos inmobiliarios
Principalmente, destacan dos en el mercado: BlackRock Global Funds (World Real Estate Securities Fund) y Brookfield Global Listed Real Estate UCITS Fund.
- BlackRock Global Funds (World Real Estate Securities Fund)
Este fondo tiene como objetivo maximizar la rentabilidad de su inversión a través de la unión entre crecimiento de capital y rendimiento de los activos. Invierte en bienes inmobiliarios a escala mundial al menos el 70% de su activo total de las acciones. Este fondo puede generar distintos niveles de apalancamiento de mercado, se gestionan de forma activa.
- Brookfield Global Listed Real Estate UCITS Fund
Este fondo pertenece a uno de los mayores inversores inmobiliarios del mundo, Brookfield Asset Management. Posee y gestiona propiedades emblemáticas en los mercados más dinámicos a nivel mundial. Su cartera engloba activos de oficinas, comercios, locales de logística y hostelería, arrendamientos de viviendas, etc.
El fondo tiene como objetivo generar rendimientos superiores aprovechando la experiencia operativa de sus inversores y se centra en las capacidades inmobiliarias. Además, trata de identificar inversiones con precios inadecuados, para gestionar estrategias a largo plazo. De este modo, definen futuras oportunidades de inversión.
