La construcción de un inmueble, del tamaño que sea, requiere una inversión considerable. Es por eso que muchos recurren al préstamo promotor como “salvavidas” del proyecto para poder culminar la obra, de hecho, hasta sirve como capital semilla.
Si quieres saber cómo puedes aprovechar este recurso financiero para potenciar tu proyecto inmobiliario, verás en este post todo lo referente al préstamo promotor, así como la mejor opción para conseguirlo.
Financia tu proyecto inmobiliario
El préstamo promotor es un tipo de financiación dirigido especialmente hacia las inversiones inmobiliarias, tanto para crear desde 0 una construcción, como para terminarla y prepararla para el mercado.
Hace unos años atrás las entidades bancarias emitían préstamos para promotores de forma sencilla, se puede decir que era un servicio elemental de los bancos más importantes. Pero con el cambio que ha habido en los últimos años en el mercado inmobiliario del país, muchos bancos ahora no otorgan este tipo de financiación, y si lo hacen, es en pocos casos en que el riesgo es muy bajo.
Aun así, los préstamos para promotores ahora se hacen con capital privado, y muchas empresas e inversores independientes están apoyando el mercado inmobiliario. Gracias a esto todo tipo de proyectos de construcción pueden ser apoyados:
- Proyectos que no han iniciado por falta de capital.
- Construcciones iniciadas que se han detenido por no tener liquidez.
- Se necesita liquidez inmediata debido a los pagos a corto plazo que se deben realizar.
- La banca ofrece alguna financiación, pero no propone soluciones acorde a la situación.
A su vez, estas suelen ser las circunstancias que ameritan solicitar un préstamo promotor de capital privado.
Claro que conseguir una financiación de promotores directamente de un banco puede tener sus ventajas, por ejemplo:
- Asesoría en el desarrollo del proyecto: construcción, gestión y venta.
- Cuentas bancarias especiales.
- Control en los pagos para evitar el endeudamiento con proveedores, empleados, etc.
- Promoción más amplia del inmueble al venderlo.
- Facilidad de pagos de los intereses durante el período de construcción.
Sin embargo, esas mismas vendrían siendo las ventajas que otorga el préstamo promotor de capital privado, salvo las cuentas bancarias privadas y el control de pagos, cosas que se dejan bajo administración del solicitante del préstamo.
Con todo, usar capital privado permite, por lo general, agregar cláusulas al contrato que den flexibilidad en el pago reconociendo algunos imprevistos y contratiempos. Además, es posible adecuar el préstamo promotor según el proyecto, es decir, personalizar el contrato para que se ajuste al cliente y no más bien mediante planes pre-establecidos para financiación.
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¿Cuáles suelen ser las condiciones?
Es verdad que todas las fuentes de financiación, sean de capital privado o bancario, tienen algunas condiciones especiales que las diferencian entre sí; aun así, se puede identificar muchas condiciones estándar de los préstamos para promotores.
Lo primero es que suele estar “sobre la mesa”, es decir, dentro de la discusión, un aval o garantía hipotecaria; es así porque el inversor necesitará una garantía para su capital, esto lo cubre de imprevistos de fuerza mayor. Por supuesto, cada acreedor decidirá qué garantía es aceptable; como norma general, que sea equivalente a su inversión.
Luego entran en consideración las cantidades a acreditar, los plazos de pago y los intereses. En la mayoría de los casos, la cantidad del préstamo no superará la mitad del costo, en el caso de la compra de terrenos. Además, los intereses se pagan desde el primer momento, si bien hay un período de carencia, en el cual el solicitante del préstamo no tiene que pagar parte del capital, solo los intereses.
En cuanto a la ejecución del préstamo, se suele establecer varias metas o etapas en la construcción y al llegar a cada una, habiéndolas certificado por uno de los inspectores del acreditador, es cuando se abonará la parte del préstamo acordada para la siguiente etapa del proyecto.
Mientras que para los plazos de pago total del préstamo promotor se pueden establecer varias modalidades. Una es que al finalizar la construcción, inmediatamente (en el lapso de algunas semanas) se debe amortizar la deuda total. Esto se aplica en los casos en los que el inmueble se va vendiendo al tiempo que se construye, de manera que ya empieza a producir alguna ganancia que permite el retorno rápido del préstamo.
Otro arreglo común de los plazos de pago es de la amortización con dependencia a la venta final y total del inmueble. Este caso se aplica en los que la construcción es de un solo propósito, particularmente casas, ya que, por lo general, estas no se venden hasta ya haberlas terminado.
El nivel de progreso de la construcción también es otro factor atenuante que condiciona los préstamos para promotores. Si se trata de un proyecto que recién empieza y se necesita una financiación para la compra del terreno, los inversores suelen aportar un máximo del 40% del costo. Por lo tanto, el prestatario deberá aportar más de la mitad (el 60%) del costo, y en algunos casos, se estipula que sea con capital propio.
Este 40% que aportan los inversores incluye los costes por la preparación del anteproyecto y cubre parte de las licencias (tasas) de la obra. Algo parecido sucede si se trata de un préstamo promotor para la preparación y acondicionamiento del terreno: topografía, mejoramiento de las vías, instalación de servicios (agua, electricidad, etc.), nivelación y demás. También es utilizado para aportar parte del préstamo para el pago para la compra del terreno.
Mientras que las obras que aún no se han terminado y están a más del 80% de progreso, requieren arreglos diferentes. Aquí las condiciones suelen ser más flexibles y la aprobación de los préstamos es más rápida así como la ejecución del mismo, esto porque se trata de obras que ya solo necesitan un breve impulso, así que
Los proyectos inmobiliarios que necesitan renovaciones también tienen condiciones especiales. En estos casos se suele acordar supervisiones cada mes o cada 2 o 3 meses para verificar el progreso de la construcción, en ningún caso se abona el total del préstamo, sino que se divide en las partes acordadas según el nivel de avance de la obra.
Por su parte, las entidades bancarias tienen como norma innegociable el financiar proyectos que no tengan un excesivo nivel de endeudamiento, esto les da más garantías de un retorno efectivo del préstamo y poder participar en la toma de decisiones que realmente aseguren el uso de los fondos en pro de terminar la obra y que se produzcan las ganancias planificadas.
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Como el mercado siempre está admitiendo mejoras tecnológicas e innovaciones estructurales, nos mantenemos en consonancia con estas mejoras para dar un óptimo soporte y dar el valor máximo a los proyectos que nos elijan. Además, tenemos como principio base la transparencia en todas las operaciones, siendo honestos con inversores, clientes, colaboradores y socios. Esta es la base de nuestra reputación.
La integridad de todo nuestro equipo de trabajo nos permite ser una marca de fiable, estable y rentable, fortaleciendo la sostenibilidad de cada proyecto, tanto para los clientes solicitantes del préstamo, como para los inversores, a su vez esto nos fortalece a nosotros.
Y no solo pensamos en el beneficio financiero, también nos aseguramos de generar un impacto positivo en la comunidad donde se realiza la construcción; incluso, apoyamos iniciativas que promuevan beneficios para la vida cotidiana de los habitantes de los alrededores.
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